Intabularea unui apartament este o etapă esențială pentru înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară și pentru realizarea în siguranță a unor operațiuni juridice asupra imobilului. Fie că apartamentul a fost cumpărat, dobândit prin donație, partaj sau în urma unei proceduri de succesiune, situația cadastrală și juridică trebuie verificată înaintea încheierii unor acte. În cadrul unui notariat, documentele imobilului sunt analizate pentru operațiunile notariale, iar în cazul unei vânzări-cumpărări, înscrierile existente în cartea funciară au o importanță deosebită.
Termenii „cadastru”, „carte funciară” și „intabulare” sunt deseori folosiți împreună, motiv pentru care proprietarii pot avea dificultăți în a înțelege ce documente dețin deja și ce formalități mai trebuie îndeplinite. În realitate, acestea reprezintă noțiuni diferite, chiar dacă fac parte din același sistem de evidență a imobilelor.
Ce înseamnă intabularea unui apartament?
Intabularea reprezintă înscrierea definitivă în cartea funciară a unui drept real imobiliar, cum este dreptul de proprietate. Prin această înscriere este evidențiat titularul dreptului, precum și situația juridică a imobilului.
Cartea funciară conține informații importante despre apartament: identificarea imobilului, suprafața, numărul cadastral, proprietarul sau proprietarii, cotele deținute și, după caz, sarcinile sau alte drepturi înscrise asupra acestuia.
Pot apărea, de exemplu, ipoteci, interdicții, drepturi de uzufruct, drepturi de abitație sau alte mențiuni relevante pentru situația juridică a proprietății.
Care este diferența dintre cadastru și intabulare?
Cadastrul și intabularea sunt două noțiuni distincte, chiar dacă în practică procedurile sunt strâns legate.
Cadastrul privește identificarea tehnică a imobilului. Prin documentația cadastrală sunt stabilite elemente precum amplasamentul, suprafața, configurația și identificatorul cadastral al proprietății.
Intabularea privește înscrierea dreptului real în cartea funciară. Cu alte cuvinte, documentația cadastrală descrie imobilul, iar cartea funciară evidențiază situația sa juridică și drepturile care există asupra acestuia.
De aceea, atunci când un proprietar spune că apartamentul „nu are cadastru”, trebuie verificat dacă lipsește efectiv documentația cadastrală, dacă imobilul nu are carte funciară sau dacă există o documentație veche care trebuie actualizată.
Când este necesară intabularea unui apartament?
Înscrierea în cartea funciară este relevantă pentru numeroase operațiuni juridice asupra unui apartament. Situația trebuie verificată în special atunci când proprietarul dorește să:
- vândă apartamentul;
- doneze imobilul;
- constituie o ipotecă;
- încheie anumite acte privind drepturi reale;
- realizeze un partaj;
- înscrie dreptul dobândit prin moștenire;
- actualizeze situația juridică după modificarea imobilului;
- efectueze alte operațiuni pentru care este necesară publicitatea imobiliară.
Înaintea unei tranzacții, situația din cartea funciară trebuie să corespundă situației juridice și tehnice reale a apartamentului. Dacă există diferențe între acte și realitate, acestea pot trebui clarificate înainte de autentificarea contractului.
Cum se face intabularea unui apartament?
Procedura concretă depinde de situația imobilului. Pentru un apartament care nu este înscris corespunzător în evidențele de cadastru și carte funciară, poate fi necesară mai întâi realizarea documentației cadastrale de către o persoană autorizată.
1. Verificarea actelor de proprietate
Primul pas este verificarea documentului prin care actualul proprietar a dobândit apartamentul. Acesta poate fi un contract de vânzare-cumpărare, un contract de donație, un certificat de moștenitor, o hotărâre judecătorească, un act de partaj sau un alt titlu valabil.
Actul trebuie analizat pentru a se verifica identitatea proprietarului, descrierea apartamentului, suprafața și eventualele cote-părți aferente.
2. Realizarea sau actualizarea documentației cadastrale
Dacă apartamentul nu are documentație cadastrală sau aceasta trebuie actualizată, proprietarul va apela la o persoană autorizată să efectueze lucrări de cadastru.
Specialistul analizează documentele, efectuează măsurătorile necesare și pregătește documentația tehnică pentru depunerea la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară competent.
3. Depunerea documentației
Documentația cadastrală și actele justificative sunt depuse pentru recepție și înscriere. Cererea este analizată de biroul teritorial competent, iar dacă documentele îndeplinesc cerințele aplicabile, se efectuează înscrierea solicitată.
Dacă sunt constatate lipsuri sau neconcordanțe, pot fi solicitate completări ori clarificări.
4. Deschiderea sau actualizarea cărții funciare
După admiterea cererii, apartamentul va avea situația cadastrală și juridică reflectată în cartea funciară, potrivit operațiunii solicitate.
Ulterior, modificările privind dreptul de proprietate sau alte drepturi reale vor fi înscrise în cartea funciară în baza actelor care le justifică.
Ce acte sunt necesare pentru intabularea unui apartament?
Lista exactă diferă în funcție de modul în care a fost dobândit apartamentul și de situația cadastrală existentă. În funcție de caz, pot fi necesare:
- actul de identitate al proprietarului;
- actul de proprietate asupra apartamentului;
- documentația cadastrală;
- certificatul fiscal, atunci când este necesar;
- acte de stare civilă relevante;
- certificatul de moștenitor, dacă apartamentul a fost dobândit prin succesiune;
- hotărârea judecătorească, dacă dreptul rezultă dintr-o asemenea hotărâre;
- actul de partaj, dacă proprietatea a fost dobândită prin partaj;
- alte documente solicitate în funcție de particularitățile imobilului.
Este important ca documentele să fie verificate înainte de pregătirea dosarului, deoarece situațiile imobiliare pot fi foarte diferite.
Intabularea unui apartament cumpărat
În cazul cumpărării unui apartament deja înscris în cartea funciară, dobândirea dreptului de proprietate este urmată de formalitățile de publicitate imobiliară corespunzătoare.
La autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, notarul solicită extrasul de carte funciară pentru autentificare și verifică situația juridică a proprietății. După încheierea actului, sunt realizate formalitățile necesare pentru înscrierea noului proprietar.
Acesta este unul dintre motivele pentru care verificarea cărții funciare înaintea unei tranzacții imobiliare este esențială: documentul poate indica existența unor ipoteci, interdicții sau alte sarcini care trebuie analizate înainte de semnarea contractului.
Intabularea unui apartament dobândit prin succesiune
Atunci când apartamentul este moștenit, certificatul de moștenitor stabilește persoanele care dobândesc drepturile succesorale și cotele acestora.
Situația cadastrală a apartamentului trebuie verificată în cadrul procedurii. Dacă imobilul este deja înscris în cartea funciară, înscrierea drepturilor moștenitorilor se va realiza în baza actului succesoral și a formalităților aplicabile.
Dacă apartamentul nu are documentație cadastrală corespunzătoare sau există diferențe între acte și situația actuală, pot fi necesare operațiuni suplimentare.
De aceea, este recomandat ca actele imobilului să fie prezentate notarului încă de la începutul procedurii succesorale.
Intabularea după donație
În cazul unui contract de donație având ca obiect un apartament, dreptul dobândit de donatar trebuie reflectat în cartea funciară. Dacă donatorul își rezervă un drept de uzufruct viager, și acest drept va fi evidențiat conform actului încheiat.
Astfel, cartea funciară poate indica faptul că o persoană deține nuda proprietate, iar o altă persoană beneficiază de uzufruct.
Aceste înscrieri sunt importante pentru orice tranzacție ulterioară, deoarece un eventual cumpărător trebuie să cunoască drepturile existente asupra apartamentului.
Ce se întâmplă dacă suprafața din acte diferă de cea măsurată?
Una dintre problemele întâlnite în practică este existența unor diferențe între suprafața menționată în actele vechi și cea rezultată din măsurătorile cadastrale.
O asemenea diferență nu trebuie ignorată. Modul de soluționare depinde de cauza diferenței, de documentele existente și de modificările care au fost realizate în apartament.
De exemplu, proprietarul poate să fi modificat compartimentarea, să fi închis un balcon sau să fi realizat alte lucrări care nu sunt reflectate în documentația cadastrală.
Înainte de o vânzare sau donație, situația trebuie clarificată, deoarece descrierea imobilului din documente trebuie să permită identificarea corectă a bunului care face obiectul actului.
Se poate vinde un apartament neintabulat?
Pentru autentificarea unei tranzacții imobiliare trebuie îndeplinite condițiile legale privind identificarea imobilului și publicitatea imobiliară. Dacă apartamentul nu este înscris corespunzător în cartea funciară, proprietarul poate fi nevoit să rezolve mai întâi situația cadastrală și să realizeze înscrierile necesare.
Din acest motiv, proprietarii care intenționează să vândă un apartament ar trebui să verifice documentele înainte de a găsi cumpărătorul sau înainte de stabilirea unei date pentru semnarea contractului.
Identificarea din timp a problemelor cadastrale poate evita amânarea tranzacției.
Cât durează intabularea unui apartament?
Durata procedurii depinde de tipul cererii, complexitatea documentației, necesitatea unor completări și regimul de soluționare solicitat.
Trebuie luat în calcul și timpul necesar pentru realizarea documentației cadastrale, dacă aceasta nu există. Dacă apar neconcordanțe între actele de proprietate și măsurători, procedura se poate prelungi până la clarificarea acestora.
Pentru o estimare realistă este recomandată analizarea concretă a documentelor, deoarece două apartamente aparent similare pot avea situații juridice și cadastrale diferite.
Cât costă intabularea unui apartament?
Costul total poate include tarifele pentru serviciile cadastrale și tarifele aferente operațiunilor de publicitate imobiliară. Valoarea acestora depinde de tipul lucrării și de operațiunea solicitată.
Dacă intabularea este legată de o vânzare, donație, succesiune sau alt act notarial, trebuie luate în calcul separat și costurile actului respectiv.
Din acest motiv, nu există un singur preț aplicabil tuturor apartamentelor. O estimare corectă poate fi realizată după stabilirea situației imobilului și a operațiunilor necesare.
Ce rol are notarul în intabularea unui apartament?
Trebuie făcută diferența între activitatea cadastristului și cea a notarului public. Specialistul autorizat în cadastru realizează documentația tehnică și măsurătorile necesare. Notarul nu efectuează măsurători cadastrale.
Rolul notarului apare în cadrul actelor juridice care produc modificări asupra drepturilor imobiliare: vânzări, donații, succesiuni, partaje, constituirea unor drepturi reale și alte operațiuni prevăzute de lege.
Notarul verifică actele de proprietate și situația juridică relevantă pentru actul instrumentat, solicită extrasul de carte funciară pentru autentificare atunci când este necesar și îndeplinește formalitățile prevăzute pentru înscrierea actului.
De ce este importantă cartea funciară înainte de cumpărarea unui apartament?
Cartea funciară oferă informații esențiale despre situația juridică a imobilului. Înainte de cumpărare trebuie verificat cine este proprietarul și dacă există sarcini sau alte drepturi înscrise.
Un apartament poate fi afectat de o ipotecă, un drept de uzufruct, o interdicție de înstrăinare sau alte înscrieri relevante. Acestea nu înseamnă automat că tranzacția este imposibilă, însă trebuie analizate înainte de semnarea contractului.
Verificarea documentelor înainte de plata unui avans important sau de asumarea unor obligații contractuale poate reduce riscurile unei tranzacții imobiliare.
Intabularea unui apartament este o componentă importantă a evidenței juridice a proprietății și trebuie analizată ori de câte ori urmează o vânzare, donație, succesiune, partaj sau altă operațiune privind imobilul.
Primul pas este verificarea actelor de proprietate și a situației existente în cartea funciară. Dacă apartamentul nu are documentație cadastrală sau aceasta nu mai corespunde situației reale, poate fi necesară intervenția unui specialist autorizat în cadastru înainte de realizarea operațiunii juridice.
Pentru actele notariale care implică un apartament, documentele pot fi transmise în prealabil biroului notarial pentru verificare. Astfel pot fi identificate din timp eventualele neconcordanțe și pot fi stabilite documentele necesare pentru încheierea actului.
Informațiile prezentate au caracter general. Procedura și documentele necesare pot varia în funcție de situația juridică și cadastrală a fiecărui imobil.
Întrebări frecvente despre intabularea unui apartament
Ce înseamnă intabularea unui apartament?
Intabularea reprezintă înscrierea definitivă în cartea funciară a dreptului de proprietate sau a unui alt drept real asupra apartamentului. Prin această înscriere este evidențiat oficial titularul dreptului și situația juridică a imobilului.
Care este diferența dintre cadastru și intabulare?
Cadastrul se referă la identificarea și descrierea tehnică a apartamentului, inclusiv suprafața, amplasamentul și configurația acestuia. Intabularea privește înscrierea dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale în cartea funciară.
Ce acte sunt necesare pentru intabularea unui apartament?
Documentele diferă în funcție de situația imobilului. În general, pot fi necesare actul de identitate al proprietarului, actul de proprietate, documentația cadastrală și alte documente justificative, în funcție de modul în care a fost dobândit apartamentul.
Cine face cadastrul și intabularea?
Documentația tehnică este realizată de o persoană autorizată pentru lucrări de cadastru, iar cererea de înscriere este soluționată de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară competent. Notarul intervine în cazul actelor juridice precum vânzarea, donația, succesiunea sau partajul și îndeplinește formalitățile care îi revin pentru înscrierea actului.
Se poate vinde un apartament fără intabulare?
Pentru autentificarea unei vânzări imobiliare trebuie îndeplinite condițiile legale privind identificarea și înscrierea imobilului. Dacă apartamentul nu este înscris corespunzător în cartea funciară, situația cadastrală și juridică trebuie, de regulă, clarificată înaintea tranzacției.
Cât durează intabularea unui apartament?
Durata depinde de tipul cererii, situația cadastrală a apartamentului și eventualele neconcordanțe constatate în documente. Dacă este necesară realizarea sau actualizarea cadastrului, trebuie luat în calcul și timpul necesar pregătirii documentației.
Cât costă intabularea unui apartament?
Costurile diferă în funcție de operațiunea solicitată și pot include serviciile specialistului cadastral și tarifele de publicitate imobiliară. Dacă procedura este asociată unei vânzări, donații sau succesiuni, costurile actului notarial se calculează separat.
Cum se face intabularea unui apartament moștenit?
După finalizarea succesiunii, drepturile moștenitorilor stabilite prin certificatul de moștenitor trebuie reflectate în cartea funciară. Dacă apartamentul nu are o situație cadastrală corespunzătoare, pot fi necesare operațiuni suplimentare înainte de înscriere.
Ce se întâmplă dacă suprafața apartamentului diferă de cea din acte?
Diferența trebuie analizată înaintea intabulării sau a unei tranzacții. Poate fi necesară actualizarea documentației cadastrale sau clarificarea unor modificări realizate asupra apartamentului.
Trebuie refăcut cadastrul dacă apartamentul a fost modificat?
Dacă au fost realizate modificări care schimbă configurația sau datele tehnice ale apartamentului, poate fi necesară actualizarea documentației cadastrale pentru ca situația din acte să corespundă situației reale.
Ce este extrasul de carte funciară pentru autentificare?
Este documentul solicitat de notar în vederea autentificării anumitor acte imobiliare. Acesta permite verificarea situației juridice a imobilului și a înscrierilor existente în cartea funciară.
Ce informații pot apărea în cartea funciară?
Cartea funciară poate conține date despre proprietar, suprafață și identificarea cadastrală, dar și despre ipoteci, interdicții, drepturi de uzufruct, drepturi de abitație și alte sarcini sau drepturi privind imobilul.
Citește și…
- Contractul de uzufruct explicat – drepturi, obligații și acte necesare
- Succesiune cu moștenitori în străinătate – procedură, procură și acte necesare
- Consultanță juridică notarială – sprijin pentru acte, contracte și proceduri legale
- Testamentul: protejarea dorințelor și moștenirii tale
- Succesiunea – acte necesare și procedura notarială